Общее имущество

Кроме частной собственности в виде квартиры, комнаты или нежилого помещения. Собственники всех помещений многоквартирных домов (жилых и нежилых) обладают и другим видом собственности, а именно - общим имуществом. Жилищный кодекс определяет ее как долю в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Это все то, что делает возможной совместную жизнь многих собственников на одной территории, под одной крышей, в стенах одного общего дома. 

Долевая собственность на общее имущество дома

Статья 289 Гражданского кодекса РФ. Квартира как объект права собственности
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ определяет право общей долевой собственности на общее имущество всех собственников помещений в доме. 

Что входит в общее имущество?

К общему имуществу многоквартирного дома относят (ст. 36 ЖК РФ и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006N 491):
  • помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
  • иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
  • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, внутридомовая инженерная система водоотведения, внутридомовая система отопления, внутридомовая система электроснабжения, включая коллективные прибору учета;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Как определить состав общего имущества дома?

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. 

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется:
  • собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
  • федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Российской Федерации - в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (например, государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации);
  • органами местного самоуправления (в городах федерального значения - органами государственной власти указанных субъектов Российской Федерации) - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Факт передачи общего имущества в долевую собственность должен быть отражен в Свидетельстве о государственной регистрации права (свидетельство на квартиру). К сожалению, в Санкт-Петербурге такой практики ранее не было. В этом можно убедиться, если внимательно прочитать текст Свидетельства - в нем указана только право собственности на жилое помещение в доме. Поэтому юридически долевая собственность закреплена в Жилищном кодексе и других правовых нормативных документах, но никак не подтверждена документально.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь ст. 36 Жилищного кодекса РФ и пп. 2 - 9 Правил содержания общего имущества. 

Для этого необходимо предпринять следующие действия:
  1. В рамках совета дома сформировать комиссию для проведения работы по определению состава общего имущества и представлению его для утверждения общим собранием собственников жилья. В эту комиссию желательно включать технических специалистов.
  2. Изучить техническую документацию многоквартирного дома:
    1. документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт);
    2. документы (акты) о приемке результатов работ;
    3. акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
  3. Провести осмотр дома и составить перечень общего имущества с указанием его границ и описанием (зафиксировать на бумаге результаты осмотра), оформить акт о техническом состоянии общего имущества. 
    1. При проведении осмотра и составлении акта нужно указывать, соответствуют ли объекты общего имущества и их состояние технической документации. 
    2. Осмотр и оценку состояния общего имущества следует производить с участием лица, ответственного за эксплуатацию здания. т.е. с представителем управляющей организации. 
    3. При определении состава общего имущества необходимо руководствоваться перечнем объектов, включаемых в общее имущество в многоквартирном доме, указанным в Правилах содержания общего имущества. 
    4. Удобно составить табличную форму, включающую названия объектов общего имущества, их технические характеристики, описание, количество, наличие технической документации и др. Технические характеристики объектов общего имущества могут включать мощность, размеры (высоту, длину, ширину, площадь) и др., описание - функциональное назначение, тип (система или конструкция), материал, отделку и др.  
    5. Во время осмотра дома и определения состава общего имущества можно также оценить техническое состояние объектов общего имущества и составить соответствующие акты (пример акта приложен ниже). 
  4. Утвердить список общего имущества. После того, как проведен осмотр здания, составлен перечень объектов общего имущества, необходимо решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме утвердить состав общего имущества в многоквартирном доме и акты о техническом состоянии общего имущества.
В настоящее время в нашем доме существуют такие помещения, право собственности на которые непонятно

Чтобы закрепить их в общедолевой собственности (в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, ст. 289 и 290 ГК РФ, а также «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»), необходимо пройти несколько этапов действий:

1. Получить информацию о правовом статусе помещения: 
  • когда (даты) было произведено формирование и учет в реестре казны (или в реестре собственности) Санкт-Петербурга,
  • какое назначение помещения зафиксировано в документах (техническое или для самостоятельного использования), 
  • каково его фактическое использование – сейчас и в прежние времена,
  • зарегистрировано ли на помещение право собственности.
Правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме - 28.04.1993. Если по состоянию на этот момент помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Получить информацию можно 
  • у жильцов или Управляющей компании, 
  • в районном ПИБ - Справку о размерах площадей многоквартирного дома. В этой Справке указываются все квартиры с площадями и все нежилые помещения с их инвентарными номерами и размерами площадей. В выкопировке указаны помещения  – с номерами и размерами площадей. Если формирование и учет (выделение для самостоятельного использования) произведены, то в выкопировке на территории чердака будет обозначено помещение с инвентарным номером Н-…(номер). Если нет – будет написано «чердак». 
  • Даты формирования и учета помещения ПИБ в своих справках не указывает. Они есть в Реестре казны (собственности) Санкт-Петербурга, который держит КУГИ. Выписку из Реестра получить трудно – как правило, КУГИ отказывает. Но комитет обязан предоставлять информацию по запросу депутатов, судов, глав муниципальных образований и др. Даты формирования помещений есть в старых паспортах дома.
  • Всю необходимую информацию можно также получить в Росреестре. Для этого мы рекомендуем обратиться за помощью в госорганы, упомянутые в п.3 ст.7 ФЗ №122, которым Росреестр обязан предоставлять сведения о содержании правоустанавливающих документов:
    • руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;
    • налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
    • судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;
    • федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;
    • арбитражному управляющему в деле о банкротстве в отношении принадлежащих соответствующему должнику объектов недвижимого имущества;
    • Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации для обеспечения деятельности Счетной палаты Российской Федерации».
Необходимо получить от Росреестра (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу) выписку из Единого государственного реестра прав на интересующее помещение (его номер можно взять из технического паспорта дома, а также из справки ПИБ или КУГИ). Согласно ст.7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Согласно п.1 ст.7 ФЗ №122 эти сведения Росреестр обязан предоставлять любым лицам, поэтому запрос можно направлять от имени любого гражданина.

Дальнейшие действия зависят от одного обстоятельства: когда было сформировано и учтено оспариваемое помещение – до приватизации первой квартиры в доме или после этого. Если помещение было сформировано и учтено (в реестре казны или собственности СПб) после приватизации первой квартиры в доме, то у дома есть все шансы через суд признать помещение общей собственностью. Чаще всего такая ситуация имеет место с чердаками (с подвалами ситуация хуже). Если возникнет надобность, здесь подробнее.

Определение Конституционного суда РФ от 19 мая 2009 г. N 489-О-О

… помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

2. В силу Закона РСФСР от 24.12.1990 "О собственности в РСФСР" и Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 №3020-1, имеющего силу федерального закона, все бесхозные нежилые помещения (не имеющие зарегистрированных собственников, а также не имеющие правообладателей по какому-либо российскому закону) являются собственностью государства.

Распоряжение общим имуществом

Собственники обязаны содержать общее имущество (платить за содержание) и имеют право распоряжаться им (ст. 36 ЖК РФ). 

Решения, касающиеся общего имущества (например, о его реконструкции или сдаче в аренду, размещение рекламы), принимаются собственниками на общем собрании (ст. 44 ЖК РФ). 

Статья 44 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме...

Решением общего собрания собственников дома общедомовое имущество может быть передано в аренду, причем это решение должно поддержать 2/3 голосов. В решении должны быть указаны условия, на которых осуществляется аренда (в том числе определяется лицо, которое уполномочено на заключение договора аренды, расчетный счет, на который будет перечисляться арендная плата и статьи расходов полученных средств). Например, договор может быть заключен с управляющей компанией, на ее счет переводятся деньги и потом расходуются на нужды дома (уменьшая коммунальные расходы жильцов либо направляя их на дополнительные улучшения в доме).

Передача в пользование объектов общего имущества может приносить существенный доход собственникам этого дома. Наиболее распространенными источниками дополнительного дохода являются:
  1. передача в аренду технических помещений дома для размещения оборудования Интернет-провайдеров и операторов сотовой связи,
  2. передача в аренду технических помещений дома третьим лицам,
  3. согласие на размещение рекламных конструкций на фасаде, крыше и других объектах общего имущества.
На практике же случается так, что управляющая компания незаконно распоряжается общедомовым имуществом собственников жилья. Чтобы предотвратить такую ситуацию и направить средства от распоряжения общедомовым имуществом, необходимо:
  1. Запросить управляющую компанию обо всех провайдерах, рекламных организациях и иных арендаторах, использующих объекты общего имущества. 
  2. Запросить сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества (протоколы собраний, договоры аренды и др.), сведения о размере арендной платы, а также сведения о накопленных денежных средствах за весь период аренды. Если информация о законности размещения рекламы или иного оборудования на объектах общего имущества отсутствует, следует обращаться в прокуратуру, в администрацию района и прочие контролирующие органы для привлечения виновных лиц к административной ответственности.
  3. На общем собрании собственников необходимо выбрать ответственного представителя для заключения (перезаключения) любых договоров аренды на условиях, утвержденных общим собранием. Необходимо также установить обязанность арендатора демонтировать оборудование в случае отказа заключить договор аренды. Нужно отметить, что крыша и фасад здания не могут являться предметом аренды, предметом аренды является предоставление арендатору возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше, фасаде здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самогодоговора. Если рекламная конструкция размещена кем-либо без соответствующего договора либо без согласия собственников помещений, речь идет о незаконном использовании чужой собственности. Собственники вправе обратиться в правоохранительные органы либо в суд. Так, например, с индивидуального предпринимателя, разместившего на фасаде одного из московских МКД плакаты, содержащие рекламную информацию, собственниками была в судебном порядке взыскана денежная сумма в размере трех миллионов рублей за неосновательное обогащение - именно такая сумма была рассчитана привлеченной оценочной компанией (постановление ФАС ЗСО от 23.11.2011).
  4. Решение о передаче в аренду или пользование общего имущества должно приниматься общим собранием собственников, большинством не менее 2/3 голосов. Также на собрании нужно принять решение о вложении денежных средств от аренды (в капитальный ремонт, в содержание жилья и пр.). Такое решение должно быть оформлено в виде протокола собрания.
Если выбрать в качестве лица, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено на заключение договора(ов) об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, председателя Совета многоквартирного дома

Председатель совета дома как и любой другой собственник в доме является физическим лицом. Это значит, что при заключении договора об использовании общего имущества дома с организацией (юридическим лицом) или индивидуальным предпринимателей он не сможет предоставить документы, подтверждающие сделку и получение средств. Поэтому в этом вопросе существует проблема.

Может быть несколько вариантов решения этой проблемы:
  1. Передать право заключения таких договоров УК. Но в этом случае может быть очень затруднительно контролировать расходование средств на нужды дома. Также с этих денег будут оплачиваться налог на прибыль (20%) и НДС (18%).
  2. Создать некомерческую организацию, например фонд "Ремонт и содержание имущества многоквартирного дома" для аккумулирования денежных средств, полученных от сдачи в аренду общего имущества собственников. Собственники распоряжаются деньгами путем принятия решений на общем собрании собственников. Но в этом случае доход является экономической выгодой собственников жилья. С этого дохода должен быть удержан НДФЛ той организацией, с которой заключен договор (письмо Минфина от 28 июня 2013 г. N 03-04-06/24889). А это значит, что необходимо, как минимум, передать все ИНН собственников дома этой организации, а ей самой придется сдавать дополнительную отчетность.
  3. Оформить для председатель совета статус индивидуального предпринимателя. Сомнительный вариант, так как вся финансовая деятельность в этом случае будет завязана на одном человеке, который может однажды, например, продать в доме квартиру и перестать быть собственником. И также придется платить с дохода налоги (6% минимум). 


Подстраницы (1): О рекламе в доме
Comments