Общее собрание собственников

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (статья 44 ЖК РФ).

На общее собрание выносятся важные для дома вопросы (о ремонте, об использовании общего имущества и т.п.). Эти вопросы ставятся на голосование. Решения, принятые на общем собрании собственников помещений, является обязательным для всех собственников помещений, даже если они не участвовали в голосовании.

Кто может участвовать в голосовании?

Право голоса на собрании имеют только собственники квартир и нежилых помещений в доме или их представители (на основании доверенности). 

Жильцы, которые живут в квартирах на условиях социального найма, участвовать в голосовании не могут. В неприватизированных квартирах и комнатах граждане (наниматели) проживают на основании договоров социального найма. Эти жилые помещения находятся в муниципальной или государственной собственности. На общем собрании от имени собственника участвуют представители уполномоченных органов - Администрация Петроградского района Санкт-Петербурга.

В случаи если нанимателю будет предоставлено право (например, на основании доверенности) представлять собственника на общем собрании, то у него появится возможность участвовать в общем собрании собственников и голосовать по вопросам повестки.

В какой форме проводится общее собрание?

Общее собрание может проводиться в очной форме, когда собственники помещений присутствуют на собрании в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование 

В случае, если общее собрание проводится без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме, для выявления воли собственников по тому или иному вопросу используется заочная, письменная форма голосования по поставленным вопросам. Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания. 

С недавнего времени появилась новая форма проведения собрания - очно-заочная, которая сочетает в себе плюсы как одной, так и другой формы проведения. В случае очно-заочного собрания устанавливается дата и время проведения очного собрания, на которое собственники должны прийти лично и заполнить бюллетени. Но если собственников придет мало и не будет кворума, то неприходившие смогут выразить свое мнение позже, заполнив бюллетень и сдав его счетной комиссии.

Какие документы нужны для голосования и зачем?

Проведение общего собрания собственников строго регламентировано в Жилищном кодексе РФ. И чтобы его решения были законными, все документы (бюллетени), на основании которых подсчитываются голоса, должны быть заполнены в полной мере. Это требование закона!

Заполнять бюллетени необходимо на основании следующих документов, удостоверяющих:
1) личность (паспорт, свидетельство о рождении)
2) право собственности на помещение (свидетельство о государственной регистрации права).

Подпись собственника должна быть собственноручная.

3) Если за собственника в голосовании принимает участие другой человек, то ему еще необходимо предоставить доверенность.

Что такое кворум при общем собрании собственников?

Кворум – это минимально необходимое количество голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решение считаются правомочными. Законодательное требование о правомочности общего собрания собственников (о кворуме) связано с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.

Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда в праве принимать решение по вопросам, включенным в повестку дня, когда к моменту его начала соберется такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме.

При заочной форме необходимо наличие соответствующего количества поступивших письменных решений собственников.

В любом случае при отсутствии кворума решения общего собрания не будут иметь юридической силы!

Как рассчитать голоса, принадлежащие собственнику?

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. 

Только зная общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих всем собственникам в многоквартирном доме, можно рассчитать голоса, принадлежащие каждому из участвующих на собрании собственников, и определить наличие кворума. 

К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 1000 кв. м., то доля собственника П., которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 50 кв. м., в процентах равна: (50х100)/ 1000 = 5%, и, если принять 1% общей доли собственности равной 1 голосу, то данный собственник имеет 5 голосов. 

Обычно для расчета количества голосов на общем собрании собственников помещений многоквартирных домов предлагается принимать один голос равным 1 м2  общей площади.

Аналогичным образом рассчитывается голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам. Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственников, должна быть более половины всех голосов собственников данном доме, поскольку только в этом случае общее собрание собственников будет считаться правомочным.

О ПОРЯДКЕ ПОДСЧЕТА ГОЛОСОВ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА (Инструктивное письмо Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 25 мая 2005 г. № 2-1501/05)